Quelles sont les étapes clés pour réussir votre projet d'investissement locatif ?

Investir dans l'immobilier locatif permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, et de bénéficier d'une source de revenus additionnels au travers de la perception des loyers. En outre, il s'agit d'un placement sûr qui peut être rapidement rentabilisé à condition de bien choisir le bien immobilier mis en location : la rentabilité locative étant fortement liée à la qualité du logement ainsi qu'à son emplacement.

1. ère étape : Anticiper, un investissement se prépare !

Choix du régime fiscal, montage financier, nature et localisation du bien, étude de la rentabilité locative... : un investissement ne s’improvise pas. En amont de l’opération, il est important de définir vos objectifs (placement pour la retraite, défiscalisation, capital pour les enfants...) et le budget que vous souhaitez attribuer à l’opération. Pour vous aider à faire les meilleurs choix, les conseils d’un professionnel se révèlent souvent aussi précieux que rentables.

2. ème étape : Étudier le marché locatif local

C’est la règle d’or que doit conserver à l’esprit tout propriétaire bailleur. Pour être rentable, le logement doit en effet être loué au prix défini et être occupé pendant la majeure partie de l’année. Avant de vous engager, vous devez donc étudier de près le marché locatif afin de vous assurer de l’existence d’une demande pérenne dans le quartier, pour le type de bien considéré.

3. ème étape : Privilégiez un emplacement de qualité

Pour séduire des locataires, mais également de futurs acquéreurs le jour de la revente, un investisseur doit rester particulièrement attentif au choix de l’emplacement. C’est en effet l’un des critères essentiels pour asseoir la rentabilité de votre opération et espérer dégager une plus-value à terme. Montrez-vous exigeant sur la qualité intrinsèque du logement et de son environnement. Des nuisances, un défaut rédhibitoire ou encore un mauvais agencement pourraient faire fuir les candidats à la location ou favoriser un turn-over important. Et rendre difficile la revente.

4. ème étape : Trouvez rapidement le bien adapté

Un vaste choix de biens à vendre et des visites ciblées sont les clés d’un achat réussi. Pour trouver l’investissement idéal, il faut cependant adopter une démarche très rationnelle, généralement assez éloignée de l’achat d’un logement pour soi-même. Avant d’arrêter votre choix, assurez-vous notamment que le logement que vous vous apprêtez à acquérir réponde aux critères d’habitabilité, de sécurité et de décence locative ou que des travaux trop coûteux ne risquent pas d’obérer la rentabilité de votre opération.

5. ème étape : Achetez au juste prix

Pour envisager un bon retour sur investissement à moyen ou long terme, un propriétaire bailleur doit valider avec autant de précision que possible que l’acquisition envisagée se situe dans les prix du marché à l’achat comme à la location. Acheter un logement n’est pas tout, en effet : encore faut-il pouvoir le louer au prix escompté ! A vous donc de calculer la rentabilité locative de votre bien selon le niveau de loyer envisagé ou imposé (en cas de défiscalisation).

6. ème étape : Signez en toute sérénité

Une fois l’accord pris avec le vendeur sur les conditions de la vente (prix, dates...), vous signez un avant-contrat, un compromis de vente ou une promesse de vente. Le contrat définitif de vente, quant à lui, est signé chez le notaire en moyenne dans les 3 mois suivants.

Calendrier de votre achat immobilier

Vous avez trouvé un bien immobilier ? Découvrez les dernières étapes jusqu’à l’acte de vente.

Les différentes étapes de la signature de l'avant-contrat à l'acte de vente chez le notaire :

Jour J : signature de l’avant-contrat, accompagnée du versement d’une avance (dépôt de garantie, acompte ou indemnité d’immobilisation) pouvant représenter de 5 à 10 % du montant du prix de vente.

J + 10 jours : vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours qui vous permet de renoncer à votre engagement d'achat, sans justificatif et sans frais.

J + 30 jours : c’est le délai minimum qui vous est accordé pour obtenir un crédit si vous financez votre opération à l’aide d’un prêt. Vous avez toutefois intérêt à vous y prendre plus en amont. Dès l’acceptation de votre dossier, la banque émet une offre de prêt. Vous devez respecter un délai de 10 jours avant de pouvoir l’accepter. Et en cas de refus de la banque ? L’avant-contrat contient une clause dite condition suspensive d’obtention de prêt qui vous permet si vous n’obtenez pas votre crédit de renoncer à l’opération, sans frais.

J + 2 mois : laps de temps utilisé par le notaire afin de garantir la sécurité juridique de la transaction. Il vérifie notamment l’identité des vendeurs, le titre de propriété, la situation hypothécaire du bien, les servitudes, les diagnostics… Enfin, si le bien est situé dans une zone soumise à droit de préemption urbain, la mairie dispose d’un délai de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles), après l’envoi par le notaire de la déclaration d’intention d’aliéner, pour signer l’acte définitif. A l’issue de la période, la mairie dit si elle souhaite acquérir ou pas. Dans le premier cas, vous ne pourrez pas concrétiser votre opération.

J + 3 mois : il s’agit de la durée moyenne entre la signature de l’avant-contrat et le rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte de vente. C’est ce jour-là que vous réglez le solde du prix de vente. En contrepartie, le vendeur vous remet les clés. Ça y est, vous êtes propriétaire ! Le + : Si vous êtes locataire, dès l’obtention de votre crédit auprès de la banque, pensez à donner congé à votre propriétaire. Sauf en zone tendue et dans quelques cas particuliers où le préavis est réduit à 1 mois, vous devez respecter un préavis de 3 mois avant votre départ pour donner congé à votre propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

Les mandats chez Sunset Immobilier

Au moment de confier la vente de son bien immobilier à Sunset Immobilier, un vendeur a le choix entre deux mandats : le mandat Simple et le mandat Exclusif.

Mandat Simple
12 mois
Dans le cadre du mandat Simple, vous pouvez faire appel à plusieurs agences ou encore trouver votre acquéreur par vous-même.

Mandat Exclusif
12 mois - Si l'un des engagements n'est pas tenu, vous pouvez résilier la clause d'exclusivité
Dans le cadre du mandat Exclusif, vous vous engagez à confier votre bien, en exclusivité à SUNSET IMMOBILIER.
A savoir : L'agent immobilier mandaté ne pourra prétendre à sa commission que si la vente est conclue par son entremise.